Xử lý các điểm “vênh” giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản ​

“Việc hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm 2023 phải đặt trong tổng thể của các dự án luật khác”, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh tại hội thảo với chủ đề bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số luật có liên quan, diễn ra ngày 14-10.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng phát biểu khai mạc hội thảo
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng phát biểu khai mạc hội thảo

Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng cho biết, các cơ quan cũng đang nghiên cứu trình Quốc hội sửa đổi toàn diện nhiều luật khác có liên quan như Luật Đấu thầu sẽ trình Quốc hội tại kỳ 4, thông qua tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6-2023), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến trình Quốc hội tại kỳ 5, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10-2023).

Chẳng hạn, trong mối quan hệ với Bộ luật Dân sự, vấn đề cần xem xét là tính thống nhất của quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất (thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản gắn liền với đất…) với quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không; quyền đối với bất động sản liền kề, Luật Đất đai hiện hành được ban hành từ năm 2013, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có cách tiếp cận mới về quyền bề mặt, quyền đối với bất động sản liền kề, do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần có quy định phù hợp.

Xử lý các điểm “vênh” giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản ​ ảnh 1 Đại biểu tham dự hội thảo
Đặc biệt, trong mối quan hệ với Luật Nhà ở, hiện đang còn nhiều vấn đề có ý kiến khác nhau, được doanh nghiệp, người dân rất quan tâm. Đơn cử, đối với việc thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở, ngoài những trường hợp đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Điều 86) bổ sung thêm trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở.

“Quy định này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có mối quan hệ và tác động như thế nào với pháp luật về nhà ở hiện hành cũng như định hướng sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới?”, ông Hoàng Thanh Tùng đặt vấn đề. Bên cạnh đó là việc thu hồi đất đối với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đất sử dụng ổn định lâu dài, đất xây dựng khu chung cư; mối quan hệ giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình khi sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới.

Tại hội thảo, nhiều ý kiến cho rằng, nếu tính tổng số 112 luật, bộ luật mà Bộ TN-MT đã liệt kê có liên quan đến Luật Đất đai thì số điều luật cần đối chiếu rà soát có thể lên tới hàng ngàn điều. Do đó, việc xác định các nguyên tắc để pháp luật đất đai và các luật chuyên ngành khác - dù có thể phải linh hoạt cho phù hợp với thực tiễn - nhưng phải dựa trên một nền móng chung, tránh gây trục trặc, bất lợi, hoặc trở thành rủi ro cho người dân, doanh nghiệp và cả công chức nhà nước.
Xử lý các điểm “vênh” giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản ​ ảnh 2 Toàn cảnh hội thảo

Phát biểu tại hội thảo, TS Phạm Duy Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo trọng tài quốc tế Việt Nam, Giảng viên cao cấp Trường Chính sách công và quản lý Fulbright (Đại học Fulbright Việt Nam) phân tích: Luật Kinh doanh bất động sản nói người nước ngoài có thể mua các sản phẩm bất động sản như nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Luật Nhà ở cũng cho phép người nước ngoài trong một chừng mực nào đó có thể mua các dự án nhà ở của mình. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay chưa quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất.

“Ở đây đặt ra vấn đề là có nên sửa Luật Đất đai theo hướng cá nhân nước ngoài cũng là người sử dụng đất hay không? Tôi nghĩ câu chuyện này còn là vấn đề chính trị, kinh tế”, TS Phạm Duy Nghĩa nói.

Vẫn theo ông Nghĩa, hiện nay có đến hàng trăm dự án nhà ở trong cả nước trục trặc trong việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Thời điểm có hiệu lực để thực hiện quyền sử dụng đất và thời điểm có hiệu lực của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong 3 đạo luật có mối liên hệ hữu cơ kể trên có phần vênh, lệch nhau.

Bên cạnh đó, có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng nước ngoài hay không trong chuyển nhượng dự án, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án ra sao… cũng là những vấn đề rất khó, cần cân nhắc kỹ. 

“Liệu có nên cấp quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài hay không”?, TS Phạm Duy Nghĩa băn khoăn. Theo ông, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản được soạn để thúc đẩy các dự án bất động sản nên nó rất “hào phóng”, rất cởi mở. Điều 19 nói rằng các giao dịch liên quan đến nhà thì phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Nhưng cũng phải tính kỹ, bởi trên một lô đất sẽ có rất nhiều quyền khác nhau, và chưa hẳn giao dịch nào liên quan đến sở hữu nhà cũng gắn chặt chẽ với quyền sử dụng đất. Chỉ nên “mở” tương ứng với năng lực quản lý của cơ quan chấp pháp Việt Nam thôi, ông Nghĩa khuyến cáo.

Tin cùng chuyên mục