Mô hình này được đánh giá là xu hướng mới, dần thay thế hình thức thuê mặt bằng văn phòng truyền thống, vốn không linh hoạt và không phù hợp với nhu cầu của nhiều doanh nghiệp (DN), đặc biệt là phong trào khởi nghiệp đang nở rộ.
Không gian làm việc chung là lựa chọn phù hợp xét về chi phí và các giá trị cộng thêm cho các DN Ảnh: An Yên Khan hiếm và tăng giá
Kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng, cùng với đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy mạnh vào Việt Nam làm nhu cầu văn phòng cao cấp tăng lên nhanh chóng. Văn phòng cho thuê chất lượng cao đã duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung trong nhiều năm trở lại đây.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý 4-2017, TPHCM chỉ có 1 tòa nhà hạng B đã chuyển công năng gần 3.000m2 diện tích sàn bán lẻ sang văn phòng cho thuê. Cả văn phòng hạng A và B đều có tốc độ tăng trưởng khá khiêm tốn, tỷ lệ lấp đầy chỉ tăng 1% - 2% so với quý 3. Chính vì thế, giá thuê các tòa nhà mới tăng cao. Bên cạnh đó, các tòa nhà hiện tại cũng tăng giá thuê do diện tích hiện hữu ở các khu vực đắc địa không nhiều. Ông Alex Crane, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Năm 2017 đã kết thúc với tỷ lệ văn phòng trống ở vào mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Năm 2017, thị trường chứng kiến mức hấp thụ thực tế đạt mức kỷ lục, xấp xỉ 16.000m² được cho thuê trong quý 4, ước đạt 160.000m² tính cho cả năm”. Dự báo, giá thuê văn phòng ở một vài tòa nhà hạng A sẽ tăng tới 20% trong năm 2018. Một vài tòa nhà đã ở mức giới hạn trên, nhưng vài tòa khác, cụ thể là các tòa hạng A mới hoàn thiện sẽ tăng giá mạnh khi bước vào đợt tái ký hoặc ký mới hợp đồng thuê. Nhiều DN cũng cho biết, hiện rất khó tìm được mặt bằng văn phòng diện tích lớn ở khu vực trung tâm TP.
Theo Công ty CBRE Việt Nam, trong năm 2017, TPHCM có 4 dự án mới; trong đó, chỉ có 1 dự án hạng A với 32.000m2 tại khu vực trung tâm, còn lại là 3 dự án hạng B nằm ở các quận ven. Chính vì nguồn cung khan hiếm nên mức giá chào thuê cho cả 2 hạng vẫn có tăng nhẹ. Giá thuê hạng A trong quý 4-2017 ghi nhận mức tăng 0,9% so với quý trước và tăng 1,3% so với năm 2016; trong khi hạng B tăng 0,5% so với quý trước và hầu như không thay đổi so với năm 2016. Riêng trong năm 2018, theo dự báo của CBRE, TPHCM sẽ có 3 dự án được đưa vào hoạt động; trong đó có 1 dự án văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP là Khu nhà Đức. Tuy nhiên, tại dự án này cũng không còn nhiều diện tích để cho thuê, vì chủ tòa nhà đã cho thuê cách đây hơn 1 năm. Bên cạnh đó còn có tòa nhà Viettel giai đoạn 2 và tòa nhà Thaco. Nhận định về thị trường này, đại diện CBRE cho biết nguồn cung trong năm 2018 sẽ tiếp tục khan hiếm. Chỉ đến năm 2019-2020, thị trường mới có những nguồn cung mới. Bên cạnh đó, chất lượng của các tòa nhà mới sẽ có xu hướng cao hơn so với các tòa nhà cũ, cho dù cùng một phân hạng.
Xu hướng mới
Trước nguồn cung văn phòng hạng sang không nhiều, trong khi nhu cầu ngày càng gia tăng, nhất là xu hướng khởi nghiệp đang nở rộ, các công ty nghiên cứu thị trường cho rằng, không gian làm việc chung (co-working space) sẽ là phân khúc thay thế hữu hiệu phân khúc văn phòng cho thuê truyền thống. Không gian làm việc chung có nhiều ưu thế về vị trí, giá thuê, tiện ích so với phân khúc văn phòng truyền thống. Cụ thể là các công ty sẽ không phải tốn thêm chi phí nào ngoài chi phí thuê hàng tháng vì đã bao gồm chi phí về điện, nước, bảo vệ, internet... Ngoài ra, thời gian cho thuê cũng linh động và còn có thể linh hoạt sắp xếp lại, tùy theo sự phát triển của DN. Đây là điều mà mô hình thuê văn phòng truyền thống khó làm được.
Đặc biệt, đối với những DN có quy mô nhỏ, DN khởi nghiệp, việc thuê không gian làm việc chung là lựa chọn phù hợp xét về chi phí và các giá trị cộng thêm. Chẳng hạn, một công ty thuê văn phòng bình thường với quy mô 80m² nhưng lại dành ra 20m2 cho phòng họp và chỉ sử dụng trung bình 2 lần/tuần sẽ lãng phí. Trong khi với không gian làm việc chung, chỉ cần thuê một văn phòng rộng khoảng 60m2 và sử dụng phòng họp chia sẻ với công ty khác sẽ tiết kiệm được khoản chi phí đáng kể. Ngoài ra, còn những không gian khác như nhà bếp, cà phê, phòng giải trí cũng được chia sẻ…
Theo đánh giá của Cushman & Wakefield Việt Nam, mô hình này sẽ là sự lựa chọn mới, không chỉ với các DN khởi nghiệp, DN nhỏ chủ yếu trong lĩnh vực công nghệ, truyền thông… mà còn hấp dẫn đối với các cá nhân, những người làm việc tự do, cần sự linh hoạt cũng như tính kết nối. Sự phát triển của không gian làm việc chung cũng phù hợp với sự gia tăng thế hệ Y và Z (những người được sinh ra trong giai đoạn từ đầu thập niên 1980 đến đầu thập niên 2000 - thế hệ đầu tiên lớn lên cùng các phương tiện truyền thông xã hội), thể hiện những ảnh hưởng của thói quen làm việc của thế hệ này đối với các chủ đầu tư và khách thuê đa quốc gia trong việc lập kế hoạch và sử dụng diện tích thuê văn phòng của mình.
Không chỉ trong phân khúc văn phòng, không gian làm việc chung cũng là xu hướng trong phát triển loại hình chia sẻ nhà airbnb (dịch vụ cho thuê phòng, căn hộ được đặt qua internet) hiện nay tại Việt Nam. Chị Hương Nguyễn, chủ một chuỗi các căn hộ airbnb tại các quận 1, 3 và Bình Thạnh, TPHCM, cho biết trong số 10 căn hộ airbnb đang hoạt động, có hơn 1 nửa chị thiết kế căn hộ studio có không gian làm việc chung để khách có thể vừa ở vừa làm việc. “Giới trẻ làm công việc tự do rất nhiều nên đối tượng này có nhu cầu tìm những căn hộ có không gian làm việc chung để có thể vừa ngồi làm việc vừa ở để tiết kiệm chi phí”, chị Hương Nguyễn cho hay.
Theo thống kê của Cushman & Wakefield Việt Nam, ở Hà Nội có khoảng 14 dự án không gian làm việc chung với hơn 7.000m², trong khi TPHCM có khoảng 10 dự án với gần 7.500m² diện tích cho thuê. Diện tích thông thường của một dự án không gian làm việc chung vào khoảng 300 - 800m2 và thường tọa lạc ở những khu vực trung tâm hoặc rìa trung tâm các TP lớn.
