Xã hội

Tranh chấp chung cư không hồi kết - Bài 3: Sửa luật hay trách nhiệm chính quyền?

SGGP
Luật Nhà ở đã được sửa đổi một lần, các nghị định mới liên tục được ban hành thay thế nghị định cũ; các thông tư hướng dẫn cũng xuất hiện kịp thời. Vấn đề đặt ra, tại sao các vụ việc tranh chấp chung cư không thể xử lý dứt điểm, phải chăng tính hiệu quả của các văn bản pháp luật còn yếu hay vì nguyên nhân nào khác?

Tin liên quan

Sau hơn 3 năm dọn vào sinh sống, cư dân chung cư Goldview (quận 4, TPHCM) vẫn chưa nhận được sổ hồng dù đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. Ảnh: HOÀNG VIỆT

Sau hơn 3 năm dọn vào sinh sống, cư dân chung cư Goldview (quận 4, TPHCM) vẫn chưa nhận được sổ hồng dù đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. Ảnh: HOÀNG VIỆT

Sổ hồng - cần sự liên thông 

Một vấn đề nổi cộm gây ra khiếu kiện là việc chậm cấp giấy chủ quyền (GCQ) cho người mua nhà. Về vấn đề này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, cho biết, từ ngày Luật Đất đai có hiệu lực (1-7-2014) đến nay đã cấp GCQ cho người mua nhà trong 352 dự án, trong đó cấp GCQ được 85.046 căn. Tuy nhiên vẫn còn gần 40.000 căn cần GCQ. Như vậy số lượng nhà đất chưa được cấp GCQ còn rất nhiều, ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của người dân, uy tín của chủ đầu tư (CĐT) cũng như thị trường bất động sản. Quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của CĐT trải qua nhiều bước, nhiều giai đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều văn bản pháp luật có liên quan. Việc chậm cấp GCQ đến từ nhiều lý do, như CĐT một số dự án phát triển nhà ở vi phạm pháp luật về thủ tục đầu tư, về đất đai, về nhà ở, về xây dựng, về tài chính… Sở TN-MT đã chủ động cùng Hội đồng Thẩm định giá đất TPHCM đẩy nhanh công tác thẩm định, trình UBND TPHCM phê duyệt nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với các dự án nhà ở. Tiếp đó, sẽ hoàn thiện, phát triển ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác tiếp nhận, giải quyết và trả kết quả hồ sơ. Trong công tác tiếp nhận hồ sơ, phải đảm bảo số lượng hồ sơ nộp được nhiều nhất và trong thời gian nhanh nhất; người mua nhà, CĐT dự án có thể dễ dàng tra cứu thông tin để biết được tiến độ giải quyết.

Cho rằng cần phải có sự liên thông với các cơ quan chức năng, ông Nguyễn Cao Mỹ, Phó Trưởng phòng Quản lý đất, Cục Thuế TPHCM, nêu rõ: Những trường hợp có thay đổi về quy hoạch hay có sai phạm trong trật tự xây dựng nhưng không phát sinh nghĩa vụ tài chính thì Sở TN-MT nên chuyển hồ sơ cho cơ quan thuế để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ thuế. Việc triển khai song hành cùng lúc, không phải chờ xong các thủ tục kia mới chuyển qua, sẽ không làm mất thời gian giải quyết hồ sơ. Ngoài ra, doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính tới đâu thì cấp GCQ tới đó, cần liên thông điện tử về cấp giấy giữa các sở ngành liên quan để đẩy nhanh tiến độ, nhất là trong tình hình dịch bệnh như hiện nay. 

Tăng cường giám sát từ đầu

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết, quy định pháp luật về nhà ở rất chặt chẽ nhưng trên thực tế nhiều CĐT không tuân thủ hoặc năng lực tài chính yếu dẫn đến dự án bị chậm, phát sinh nhiều vấn đề. Về mặt quản lý nhà nước, các cơ quan công quyền cũng yêu cầu CĐT phải thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch dân sự. Với văn bản pháp luật, quy định quản lý nhà chung cư quy định rất rõ. Tuy nhiên, phần lớn khiếu nại xảy ra do phía CĐT. Nếu CĐT thực hiện đúng nghĩa vụ thì ít phát sinh, bởi nội dung khiếu nại đa phần là cấp GCQ căn hộ, chiếm giữ trái phép quỹ bảo trì, thiếu các tiện ích cam kết phục vụ cư dân… Do đó, để hạn chế phát sinh tranh chấp, với chức năng quản lý về nhà nước, Sở Xây dựng sẽ tăng cường thanh tra, kiểm tra trong quá trình thực hiện dự án để xử lý kịp thời những sai phạm.

Đồng tình với ý kiến này, luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng, một số trường hợp tranh chấp nảy lửa, kéo dài nhưng có thể hóa giải ngay từ đầu. Tại chung cư Phú Hoàng Anh (Nhà Bè), sự kiện “chấn động” gần đây là việc nghi ngờ hành vi của ban quản trị cũ đổ keo vào ổ khóa nhà, cúp điện, lột nút bấm thang máy lên căn hộ, không cho cư dân tiếp cận nhà của mình. Lẽ ra, khi chính quyền địa phương nhận tin báo phải đưa cơ quan công an vào cuộc điều tra, khởi tố thì chắc chắn sự việc sẽ được kiểm soát từ đầu, không kéo dài dai dẳng. Hoặc tại chung cư Khang Gia Tân Hương (Tân Phú), việc CĐT xây dựng sai phép 71 căn hộ phần diện tích trung tâm thương mại diễn ra trong thời gian dài. Nếu chính quyền tiếp nhận đơn thư của người dân, tổ chức giám sát, phát hiện và ngăn chặn từ đầu, chắc chắn sẽ không dẫn tới tình trạng thua thiệt nghiêm trọng cho người mua. Một trường hợp khác là quỹ bảo trì, theo quy định pháp luật, CĐT chỉ thu giùm cư dân. Trước khi bàn giao nhà, đoàn kiểm tra liên ngành phải kiểm tra và ký biên bản nghiệm thu. Việc cơ quan công quyền theo sát như thế, là cơ sở nhắc nhở CĐT bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị sau khi được hội nghị nhà chung cư bầu; hoặc khi xảy ra tranh chấp có thể phong tỏa tài khoản CĐT, buộc phải trả quỹ bảo trì cho cư dân. “Theo tôi, luật pháp về nhà ở có thể phải bổ sung hoàn thiện, dù cơ bản đã ổn định. Vấn đề ở đây phải có sự vào cuộc nghiêm túc, ngay từ đầu của cơ quan công quyền, chắc chắn tranh chấp chung cư sẽ giảm”, luật sư Nguyễn Tấn Hải khẳng định.

“Bên cạnh giám sát của chính quyền, người mua nhà cần nâng cao hiểu biết để tránh xảy ra tranh chấp. Người mua nhà và CĐT cần bàn bạc, thỏa thuận kỹ lưỡng trước khi ký kết hợp đồng. Trước khi mua nhà, khách hàng cần tìm hiểu, thông qua luật sư tư vấn các quy định của pháp luật về xây dựng, kinh doanh nhà ở. Người mua nhà cần thận trọng khi tìm hiểu một dự án nào đó, yêu cầu CĐT cung cấp các thông tin như giấy phép xây dựng, quy hoạch, bản vẽ, thiết kế chi tiết dự án. Trước khi xuống tiền, phải yêu cầu CĐT cung cấp giấy “cho phép” bán nhà của Sở Xây dựng. Người mua nhà nên tự bảo vệ mình là trên hết”, luật sư Nguyễn Tấn Thuấn, Đoàn Luật sư TPHCM, chia sẻ.

12 loại tranh chấp

Theo Sở Xây dựng TPHCM, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, trên địa bàn thành phố có 182 dự án nhà ở đã được quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, 107 dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, phần lớn là chung cư. 

Kết quả thống kê chia thành 12 vấn đề tranh chấp, khiếu nại trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn, một số loại phổ biến như chậm cấp GCQ; quyền sử dụng chung/riêng; bàn giao quỹ bảo trì; hoạt động ban quản trị; CĐT xây dựng không phép khi tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục… 

ĐỖ TRÀ GIANG - QUỐC HÙNG

Tin cùng chuyên mục