Áp lực thanh toán
Tháng 6-2020, chị Lê Thị Lý, ngụ phường 15 (quận Gò Vấp, TPHCM) mua 2 căn hộ trong cụm chung cư xây mới ở phường Đông Hòa, TP Dĩ An (tỉnh Bình Dương). Hai căn hộ nằm trong dự án có vị trí giáp ranh với TP Thủ Đức, gần làng Đại học Quốc gia TPHCM, nên chị Lý tự tin sẽ lên giá trong thời gian ngắn. Thời điểm đó, giá chủ đầu tư (CĐT) chào bán trung bình 35 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT), với diện tích 65m2/căn, tổng số tiền thanh toán hơn 4 tỷ đồng trong vòng 2 năm. Đến tháng 5-2021, chị Lý đã thanh toán 4 đợt cho CĐT, tổng cộng chừng 1,2 tỷ đồng, nhưng đầu tháng 6-2021 chị gặp khó khăn về thanh toán. Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, công việc bấp bênh, thu nhập giảm, chị Lý không đủ tiền đóng đợt tiếp theo vào đầu tháng 8 nên gửi các môi giới bán với giá vốn, thậm chí chịu lỗ nhưng vẫn chưa bán được.
Thấy bạn bè đầu tư căn hộ có vẻ “ngon ăn”, cuối năm 2020, anh Nguyễn Đình Thanh (phường Hiệp Bình Phước, TP Thủ Đức, TPHCM) mua một căn hộ ở quận Bình Thạnh có giá gần 3 tỷ đồng, hiện đã thanh toán 25% nhưng bị vướng pháp lý. Cụm chung cư không thể xây dựng hơn một năm nay nên anh cũng không thể “ra hàng” vì khách mua chê dự án bị chậm tiến độ. “Tiền trong nhà đã hết sạch, tôi nhiều lần rao bán lỗ nhưng căn hộ vẫn không có ai mua. Nếu không bán được trong thời điểm dịch giã này, tôi phải vay ngân hàng hơn 2 tỷ đồng để đóng theo tiến độ của dự án trong 1 năm tới”, anh Thanh buồn rầu nói.
Cách đây chừng 2 năm, tại TPHCM, người dân nào có căn hộ chung cư cho thuê sẽ có nguồn thu nhập ổn định và bền vững. Chỉ cần có trong tay 1 căn hộ tầm 2-2,5 tỷ đồng, có thể cho thuê từ 8-10 triệu đồng/tháng; căn hộ khoảng 3 tỷ đồng thì giá cho thuê từ 10-12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, suốt 2 năm dịch Covid-19 xảy ra, nguồn thu nhập này đã thay đổi hoàn toàn. Thị trường từ sôi động trở nên ảm đạm, thậm chí nhiều gia đình quyết định bán căn hộ để không phải đóng chi phí dịch vụ, điện nước và mất lãi vay mua căn hộ hàng tháng.
Rủi ro khi lướt sóng
Trong những ngày này, vào các trang rao bất động sản (BĐS) không hiếm gặp những thông tin cắt lỗ căn hộ chung cư từ các nhà đầu tư. Một khách hàng vừa mua căn hộ chung cư Dreamhome Riverside (quận 8) đăng tin: “Vì dịch Covid-19, tôi chính chủ cần bán gấp căn 2 phòng ngủ 62m2, giá chỉ 1,6 tỷ đồng (chưa thuế VAT), kèm chút quà nhỏ cho khách có thiện chí. Giá chào bán này bằng đúng với giá mua từ CĐT”. Giải thích về nguyên nhân các căn hộ bán cắt lỗ xuất hiện ngày càng nhiều ở TPHCM trong thời gian gần đây, anh Nguyễn Thành, một môi giới BĐS, cho biết, lúc này một số dự án chung cư trên địa bàn TPHCM đã bước vào giai đoạn bàn giao, nếu người mua còn thiếu tiền thì bắt buộc phải nộp đủ mới được nhận nhà. Nhiều người kẹt tiền hoặc không muốn vay ngân hàng đã chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí chịu lỗ bởi khó đầu tư cho thuê được. Thêm nữa, nếu chủ nhà trì hoãn kéo dài thanh toán còn phải chịu thêm mức phạt khá nặng.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Tập đoàn quản lý bất động sản Savills Việt Nam, cho rằng, từ nay đến hết năm 2021 không phải là thời cơ của BĐS đầu cơ. Dù việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn nhưng đừng quá kỳ vọng vào đòn bẩy tài chính này vì hai lý do: trong thời điểm này nhiều phân khúc đang ở giai đoạn rất khó khăn, khả năng đạt được mục tiêu càng khó lường hơn; trong giai đoạn này thì tiền mặt là “vua”, nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu cơ “lướt sóng” thì rủi ro rất cao. Ông Sử Ngọc Khương lưu ý, trước khi vay vốn, người vay nên tính toán thu nhập để đảm bảo số tiền lãi và gốc phải trả ngân hàng mỗi tháng không vượt quá 50% thu nhập ổn định. Nếu vay quá 50% nhu cầu vốn, người vay rất dễ rơi vào khủng hoảng tài chính trong quá trình trả nợ sau này.
| Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn, khó hơn cả năm 2020. Nửa cuối năm 2021 sẽ xảy ra tình trạng bán tháo cắt lỗ nhà, đất. Lý do là NĐT trong nước thường không có thói quen dự phòng rủi ro, hầu như sản phẩm BĐS nào họ mua cũng đều vay ngân hàng. NĐT cá nhân nếu có 100 tỷ đồng thì sẽ mua BĐS giá trị gấp 3 lần, thiếu thì đi vay thêm. Vì vậy, khi làm ăn không thuận lợi, họ buộc phải bán ra để giảm áp lực nợ vay. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng, xu hướng căn hộ chung cư cho thuê đã xuất hiện cắt lỗ nhiều từ đợt dịch Covid-19 trước đó và đến nay. Nếu dịch kéo dài từ nay đến hết năm, nhiều NĐT cá nhân khi thấy thị trường giao dịch chậm sẽ chấp nhận cắt lỗ sâu hơn. |
