Văn bản số 703 của Bộ TN-MT ban hành ngày 14-2 (Văn bản 703) nhằm hướng dẫn việc cấp giấy chủ quyền cho căn hộ condotel, đã dẫn đến nhiều bình luận khác nhau, trong đó góc nhìn với mục đích “giải cứu” condotel đã thu hút sự chú ý nhiều hơn hẳn.
Thực ra, Văn bản 703 chỉ là hệ thống hóa các quy định đã nêu trong Luật Đất đai, Luật Du lịch. Theo đó, Luật Du lịch năm 2017 có đưa ra loại hình “căn hộ du lịch”, chính là căn hộ condotel. Còn Luật Đất đai và Thông tư hướng dẫn đã xếp đất kinh doanh dịch vụ, tức là đất xây dựng condotel, thuộc đất thương mại, dịch vụ. Loại đất này Nhà nước cho thuê, thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Riêng dự án thu hồi vốn chậm hoặc địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian cho thuê có thể tăng thêm, nhưng không quá 70 năm. Dự án có đủ điều kiện được chuyển nhượng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Cái mới ở Văn bản 703 là yêu cầu sở TN-MT các địa phương rà soát các dự án đầu tư đã được duyệt, thực hiện giao đất, mục đích sử dụng đất, căn cứ theo thời hạn sử dụng để tiến hành cấp giấy chủ quyền.
Dư luận đặt câu hỏi: Tất cả các điều nêu trên đã có sẵn trong pháp luật, nhưng tại sao lâu nay không có địa phương nào tiến hành cấp giấy chủ quyền cho loại hình căn hộ condotel?
Ở đây, có một số vấn đề nhắc lại cũng không thừa. Nguồn gốc đất để xây dựng căn hộ condotel, kể cả officetel tại TPHCM đều xuất phát từ đất thương mại dịch vụ, Nhà nước cho thuê có thời hạn, chứ không phải được sử dụng lâu dài như đất ở. Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) giải thích, khi mua một căn hộ kiểu này khách hàng cần phải biết rõ thời hạn sử dụng sẽ còn lại được bao nhiêu. Bởi vì khi hết sử dụng, việc gia hạn của Nhà nước (nếu có) sẽ tính lại tiền thuê mới, coi như khách hàng phải nộp tiền mua lại từ đầu theo mức giá mới! Một câu hỏi tiếp theo cần giải thích, đất thương mại dịch vụ khác với đất ở lâu dài như thế nào. Ví dụ tại TPHCM loại officetel bùng nổ thời gian vừa qua xây trên đất thương mại dịch vụ, hoặc nằm trong khối đế thương mại của tòa nhà chung cư, có thiết kế y chang căn hộ chung cư, vậy khác căn hộ chung cư như thế nào?
Ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM, giải thích: đất ở được nhập hộ khẩu, loại kia không được nhập hộ khẩu! Một điểm cần biết nữa, quy định của Luật Nhà ở, căn hộ chung cư chỉ để ở, không được sử dụng kinh doanh như làm văn phòng, mở công ty… Còn loại officetel chỉ được sử dụng để kinh doanh, do đó khi cơ quan chức năng phát hiện sử dụng sai mục đích sẽ xử phạt. Nói chung, việc “khai sinh” loại hình condotel và officetel là sự “sáng tạo” của các doanh nghiệp BĐS, đã biến những mặt bằng thương mại ế ẩm không ai thuê và những vùng đất cát hoang hóa ven biển thành những căn hộ với giá bán cao ngất ngưởng!
Trở lại với dòng chảy của loại hình condotel. Chỉ trong một thời gian rất ngắn, dọc các tỉnh ven biển miền Trung, miền Bắc hoặc ở đảo Phú Quốc… đã bùng nổ hàng loạt dự án condotel. Tuy nhiên, sự “vỡ trận” lại không đến từ nguyên nhân chưa cấp giấy chủ quyền mà xuất phát từ việc hủy ngang cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư và khách hàng. Như ở trường hợp đình đám của dự án Cocobay, TP Đà Nẵng, khi chủ đầu tư “tung cờ trắng đầu hàng” vì không thể trả được lợi nhuận 12%/năm, dẫn đến khách hàng Cocobay bấn loạn vì mọi bài toán tài chính đều bế tắc. Ai cũng biết, lâu nay loại hình condotel trở thành “vòi hút tiền” là do cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, ít nhất từ 10%/năm đến 14%/năm, cao hơn nhiều nếu so với thu nhập từ nguồn cho thuê nhà tại TPHCM hay lãi suất tiền gửi ngân hàng. Đây là một hình thức vay lãi cao, mồi nhử hấp dẫn cho các “thiêu thân” lao tới. Điều đó đã giải thích, vì sao đất cát ven biển có tiền sử dụng đất rất thấp, chỉ vài trăm ngàn đồng/m², chi phí xây dựng khoảng 7 triệu đồng/m², nhưng khi bán ra thì với giá vài chục triệu đồng/m²?
Việc Bộ TN-MT ban hành Văn bản 703 được xem như là hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS du lịch nói riêng và thị trường BĐS nói chung - một việc làm hết sức cần thiết. Bên cạnh đó, việc nảy sinh loại hình condotel cần phải có kiểm soát vĩ mô song hành với thực tiễn phát triển du lịch. Bởi hiện nay, nhiều khu du lịch ven biển, mặc dù hàng đêm đèn điện sáng choang nhưng khách lưu trú thật hiếm hoi. Kiểm soát chặt chẽ việc phát triển condotel sẽ góp phần nắn dòng tiền đổ vào sản xuất kinh doanh, phục vụ tích cực cho nền kinh tế. Về phần mình, khách hàng nên soi kỹ trước khi xuống tiền đầu tư condotel, từ việc sử dụng có thời hạn, cho đến kết quả kinh doanh lâu dài, vì sự quản lý - khai thác này nằm ngoài sự kiểm soát của chính mình; tránh phải gánh rủi ro khi chủ đầu tư “xù kèo”!
