Rủi ro mua đất nền không qua sàn giao dịch

Hậu quả nhãn tiền

Mới đây, hàng trăm khách hàng của dự án khu đất nền Green City (phường Trường Thạnh, quận 9, TPHCM) do Công ty N.K Group làm chủ đầu tư, thực sự lo lắng vì đã thanh toán tiền nhưng vẫn chưa được bàn giao đất. Trước đó, nghe lời quảng cáo của nhân viên môi giới là dự án có diện tích 23,7ha, tỷ lệ mật độ xây dựng 66% và khả năng sinh lợi rất cao, nhiều khách hàng đã “xuống tiền” ký hợp đồng với giá khá cao (từ 25 - 27 triệu đồng/m2, tùy vị trí). Theo tiến độ của dự án, giai đoạn 1 sẽ bàn giao 150 nền, nhưng đến nay hạ tầng khu dự án vẫn còn ngổn ngang, chưa biết đến lúc nào người dân mới nhận được đất.

Tương tự, những tuần qua, bà N.A. cũng như nhiều khách hàng khác phải than trời vì đã sập bẫy nhân viên môi giới bán đất nền của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản P.A.G (gọi tắt Công ty P.A.G., phường Long Trường, quận 9, TPHCM). Bà N.A. cho biết, Công ty P.A.G cho nhân viên ra đường mời chào, phát tờ rơi và dẫn khách hàng đến giới thiệu dự án đất nền tại khu dân cư Central House (phường Trường Thạnh, quận 9) với giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Thấy hấp dẫn do giá cả vừa phải, hứa hẹn sinh lời, nhiều người đã ký hợp đồng, đóng trước 50% giá trị lô đất mà không qua sàn giao dịch BĐS.

Đến nay, đã quá thời hạn giao nền nhiều tháng nhưng tiền đã trả mà không thấy đất đâu. Người mua đất nền đến UBND phường Trường Thạnh dò hỏi thì ngã ngửa khi được cán bộ trả lời “trên địa bàn không có dự án nào mang tên Central House cả”. Còn bà T.N., khách hàng mua đất nền dự án khu dân cư Trường Lưu (phường Long Trường, quận 9, TPHCM) do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển K.O làm chủ đầu tư, từ cuối năm 2019 nhưng đến nay vẫn đang bị… mắc kẹt! Dù đã đóng trên 1,6 tỷ đồng theo hợp đồng, số nền đã có nhưng bà T.N. không thể xây dựng nhà ở vì quận không cấp giấy phép. Nguyên do là chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục, nghĩa vụ với Nhà nước. Nhiều người khác mua cùng dự án với bà T.N. cũng đang… dở khóc dở cười.

Tuân thủ pháp luật để tránh rủi ro

Theo các chuyên gia pháp lý, hầu hết những tranh chấp phát sinh từ mua bán đất nền thời gian qua đều không qua sàn giao dịch BĐS. Người mua được kẻ bán dẫn đi xem khu đất dự án, ký hợp đồng mua bán mà không tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án và hậu quả để lại không dễ khắc phục. Đất đai, nhà cửa là tài sản có giá trị lớn và tình trạng pháp lý thường phức tạp. Để đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro cho khách hàng, điều tiên quyết được các chuyên gia pháp lý khuyến cáo là mọi giao dịch BĐS phải qua sàn.

Theo Luật sư Trần Đình Dũng (Đoàn Luật sư TPHCM), để bảo vệ khách hàng và sự minh bạch của thị trường BĐS, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rất chặt chẽ, có hệ thống từ điều kiện BĐS được đưa vào kinh doanh, hợp đồng kinh doanh, dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS… Do đó, khi người dân mua đất nền thông qua sàn giao dịch sẽ hạn chế rủi ro, tránh được tình trạng tiền đã trao mà không có đất. Mặt khác, theo Luật sư Trần Đình Dũng, cơ quan chức năng cần có những quy định cũng như chế tài nghiêm ngặt về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của nhân viên môi giới, chủ doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý nhà nước địa phương khi không tuân thủ pháp luật kinh doanh BĐS.

Thực tế cho thấy, tình trạng mua bán đất nền không qua sàn giao dịch và số vụ tranh chấp hợp đồng mua bán đất ngày càng nhiều có phần nguyên nhân từ việc lơ là, thiếu quản lý của cơ quan có trách nhiệm. Điều 78 của Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ trách nhiệm của chính quyền trong việc quản lý kinh doanh BĐS trên địa bàn. Thế nhưng, chính quyền các cấp đến các sở chuyên ngành vẫn xem việc hoạt động môi giới, mua bán đất nền là hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, là quan hệ mua bán thông thường giữa khách hàng và chủ đầu tư. Chính vì vậy, sai phạm không được ngăn ngừa, ngăn chặn từ đầu mà hầu hết được phát hiện, xử lý khi đã xảy ra tranh chấp, gây ra hậu quả khó khắc phục mà phần thua thiệt luôn đổ về phía khách hàng.