Xã hội

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Gỡ rào cản, phát huy nội lực - Chế tài mạnh các hành vi làm sai, làm trái quy hoạch

SGGP
Người dân sống trong khu vực quy hoạch công trình công cộng như đường giao thông, công viên cây xanh… gặp rất nhiều khó khăn vì nhiều quyền lợi hợp pháp về đất đai bị hạn chế. Vì sao quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập, phê duyệt và là cơ sở để đô thị phát triển bền vững nhưng lại có những hạn chế, bất cập như vậy? Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng TPHCM, xung quanh vấn đề này.

Một góc xã Tân An Hội (huyện Củ Chi) nằm trong quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc TPHCM

Một góc xã Tân An Hội (huyện Củ Chi) nằm trong quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc TPHCM

Phóng viên: Nhiều bạn đọc Báo SGGP thắc mắc, dù khu vực sinh sống mới có quy hoạch tỷ lệ 1/5.000 nhưng địa phương vẫn căn cứ vào đây để xác định vị trí, ranh giới các công trình công cộng. Ví dụ như đồ án quy hoạch đô thị Tây - Bắc TPHCM (đồ án mới) là tỷ lệ 1/5.000, nhưng nhà, đất của người dân cũng đã được xác định rõ thuộc khu nào, nhà ở hay công trình công cộng… Ông nghĩ sao về việc này?

Ông Hoàng Minh Trí: “Quy hoạch phát triển đô thị” có nhiều loại. Với quy hoạch chung có tỷ lệ bản vẽ chính là 1/10.000 hay quy hoạch phân khu có tỷ lệ bản vẽ chính là 1/5.000 rất khó để xác định khu đất (hay nhà) của người dân ở đâu và nằm trong khu vực dự kiến quy hoạch là chức năng gì. Những bản đồ chung hay phân khu như vậy chỉ là bản đồ định hướng phát triển các khu chức năng đô thị với yêu cầu phải có tầm nhìn 10-20 năm hoặc lâu hơn nữa. Chỉ có “quy hoạch phát triển đô thị” phân khu có tỷ lệ 1/2.000 tới quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 mới có thể xác định chính xác vị trí nhà, đất người dân.

Các đồ án này sẽ là cơ sở để Nhà nước thu hồi, giao đất (nếu cần) cũng như xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của ngành tài nguyên - môi trường. Nhưng, lưu ý với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 phải kèm theo bản đồ thửa đất xây dựng ở các khu vực đô thị, vì nếu không đối chiếu giữa các bản đồ sẽ xảy ra chồng lấn ranh giữa các thửa đất. Chỉ sai 1mm trên bản đồ sẽ là sai 2 mét ngoài thực địa, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.  

Bản đồ quy hoạch giống như 1 bức tranh, quy hoạch tỷ lệ 1/10.000 hay tỷ lệ 1/5.000 mới chỉ ở bước tạo mảng màu, bố cục khung cho chủ đề của tranh. Còn để đi vào chi tiết cho từng mảng màu là công viên, công trình công cộng, con đường… còn cần rất nhiều số liệu từ thực tế về kỹ thuật: Tình hình địa chất công trình, địa chất thủy văn; địa hình; về kinh tế - xã hội: khu vực đất hiện hữu sử dụng làm gì, hay khu vực có những công trình di sản cần bảo tồn, hoặc khu vực có đông dân cư đã và đang sinh sống... Do đó, với các yêu cầu từ góc độ thực tế và góc độ kỹ thuật bản đồ thì không thể xác định chính xác, khả thi vị trí, ranh giới các công trình công cộng, cây xanh, giao thông nếu đồ án quy hoạch phát triển đô thị mới chỉ lập ở tỷ lệ 1/5.000 hay 1/10.000. 

Làm sao người dân có thể “tranh luận” với ngành chức năng về những vấn đề chuyên môn này? Với góc độ một chuyên gia về quy hoạch, theo ông có giải pháp nào để giải quyết các vấn đề nêu trên?

Giải pháp là cơ quan chức năng công bố quy hoạch và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác thông tin mình công bố. Mọi sự không đúng hoặc cố tình làm sai đều phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Từ trước đến nay, chưa chế tài mạnh các hành vi làm sai, làm trái quy hoạch… Theo tôi, cần khắc phục lỗ hổng này. Hành vi làm sai, làm trái mà không bị chế tài mạnh thì sẽ dễ “lờn luật”; sai phạm xảy ra ở một công trình còn có thể sửa được, còn nếu định hướng quy hoạch xảy ra sai sót thì một hệ thống nhiều công trình sẽ bị ảnh hưởng và rất khó sửa, hoặc sẽ tốn kém rất nhiều mới có thể sửa sai.

Có một thực tế, do nguồn lực có hạn ở rất nhiều địa phương nên từ đồ án quy hoạch phát triển đô thị, dù là 1/2.000, đến khi được triển khai thành dự án thực thi rất lâu. Quyền lợi hợp pháp của người dân trong khu vực được quy hoạch làm công trình công cộng vì thế bị ảnh hưởng nặng nề… Có giải pháp nào để khắc phục việc này, thưa ông? 

Quy hoạch để có cơ sở phát triển đô thị là việc phải làm, nhất là khi nước ta đang trong quá trình phát triển. Tuy nhiên, để quy hoạch không ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi về nhà, đất hợp pháp của người dân, theo tôi có mấy giải pháp. Trước hết, cấp thành phố phải công bố công khai, chính xác các đồ án quy hoạch và thông báo rõ cho người dân biết tác động của các đồ án này đối với quyền lợi về nhà, đất của người dân ra sao. Song song đó, cần thống nhất giữa cơ quan quản lý địa phương của hai ngành tài nguyên - môi trường và xây dựng trong việc xác định đồ án quy hoạch phát triển đô thị (ở tỷ lệ nào) được duyệt thì mới hạn chế quyền lợi của người dân. 

Tiếp theo, Nhà nước nên có các quy định đảm bảo quyền lợi hợp pháp về nhà, đất của người dân bị quy hoạch làm công trình công cộng. Việc đền bù cho người dân không những căn cứ vào giá thị trường mà còn phải xem xét đến những thiệt hại trong suốt quá trình dự án đầu tư đã được duyệt nhưng chưa triển khai, bị hạn chế các quyền lợi. 

Trên hết, trong bối cảnh nguồn lực thực thi có hạn, chỉ nên lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 cho những khu vực đã có chủ đầu tư thu xếp được nguồn lực thực thi. Còn lại chỉ nên lập quy hoạch chung nhằm định hướng phát triển đô thị nói chung, tạo điều kiện để người dân được đầu tư, xây dựng, tôn tạo nhà cửa cho mình. Chỉ nên hạn chế quyền lợi của người dân khi lô đất của họ nằm trong khu vực dự án đầu tư xây dựng được duyệt và đã có quyết định thu hồi, giao đất cho chủ đầu tư tiến hành đền bù giải tỏa.

Ông Hoàng Minh Trí nêu ý kiến: “Đừng lo rằng khi người dân xây, sửa nhà... sau này sẽ phải bồi thường nhiều, bởi người dân an cư thì họ sẽ an tâm làm việc và đóng góp nhiều cho đất nước. Những khoản đóng góp này chắc chắn sẽ lớn hơn rất nhiều khoản đền bù “tiết kiệm” được do hạn chế quyền lợi hợp pháp của họ”.

TÂM ĐỨC thực hiện

Tin cùng chuyên mục