Địa ốc

Bất động sản nghỉ dưỡng - nhiều điểm nghẽn pháp lý

SGGPO

Việc chính thức mở cửa du lịch từ ngày 15-3 đã tạo ra nhiều cơ hội mới cho việc phục hồi ngành công nghiệp không khói, đem lại nhiều động lực để phục hồi kinh tế. Đây cũng là tín hiệu tốt, tạo đà cho bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng phát triển. Song, tại thời điểm này, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng vẫn đang chờ đợi để được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý.

Thiếu nhất quán

Là địa phương sở hữu nhiều danh lam thắng cảnh, giai đoạn năm 2013-2017, nhằm tăng tính hấp dẫn trong thu hút đầu tư phát triển du lịch, tỉnh Khánh Hòa đã cho phép một số nhà đầu tư tại địa bàn phía Bắc bán đảo Cam Ranh được chuyển đổi một phần đất thương mại dịch vụ sang hình thức đất ở nông thôn để phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

Tại thời điểm đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư được giải thích về loại hình đất ở tại nông thôn thuộc 1 trong 3 nhóm đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai (nhóm đất phi nông nghiệp).

Tỉnh cũng đặt ra điều kiện đất ở du lịch không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, làng xóm, nói cách khác là “không hình thành đơn vị ở”. Điều này được hiểu là phần đất ở, người mua được sở hữu lâu dài, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chỉ phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch.

Bất động sản nghỉ dưỡng- nhiều điểm nghẽn pháp lý ảnh 1 Bãi Dài - Cam Ranh phát triển sôi động sau khi hiện diện các dự án BĐS nghỉ dưỡng, trở thành "thủ phủ" du lịch của tỉnh Khánh Hòa
Nhờ cú huých này, khu du lịch phía Bắc bán đảo Cam Ranh đã có hơn 40 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng, với sự xuất hiện của các thương hiệu tên tuổi như: Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… Nhiều dự án đã hoàn thành xây dựng và đưa vào khai thác như Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa, Movenpick Resort Cam Ranh, Radisson Blu Resort Cam Ranh, Duyên Hà Cam Ranh Resort…
Tại một số dự án như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh, các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Trong khi đó, nhiều dự án khác như: Movenpick Resort Cam Ranh, The Arena Cam Ranh… vẫn chưa được UBND tỉnh giải quyết cấp sổ đỏ cho khách hàng dù chủ đầu tư đã nhiều lần đề xuất.
Sự thiếu nhất quán và chậm trễ trong thực thi chính sách của các cơ quan chức năng khiến khách hàng bức xúc, khiếu kiện kéo dài, doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và kinh doanh của địa phương.

Cần tìm cách tháo gỡ

Đề cập đến một trong những điểm yếu được cho là rào cản phát triển BĐS nghỉ dưỡng, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT đánh giá, “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường hiện nay là pháp lý rối ren, khiến toàn bộ thị trường bị ngưng trệ. Ví dụ, một số địa phương như: Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc… ban hành chính sách ưu đãi, thu hút doanh nghiệp đầu tư, xây dựng các dự án BĐS nghỉ dưỡng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).

Thời điểm cuối năm 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng sốt nóng, bùng nổ nguồn cung và giao dịch, một số tỉnh đã cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho condotel, shophouse, villa…. Tuy nhiên, sau đó, việc thực thi chính sách bị ngưng trệ. Có những doanh nghiệp, chủ đầu tư mặc dù đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với cơ quan quản lý nhà nước, dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và đưa vào sử dụng vài năm nhưng khách hàng vẫn mòn mỏi chờ được cấp sổ đỏ cho biệt thự/căn hộ du lịch.

Bất động sản nghỉ dưỡng- nhiều điểm nghẽn pháp lý ảnh 2 Việc chậm trễ cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và tài sản trên đất cho các nhà đầu tư thứ cấp gây bức xúc cho khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư

Theo ông Đặng Hùng Võ, mặc dù thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, “phá băng” thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư nên cho sử dụng đất ở nông thôn để làm dự án.

“Nên chăng cần chính sách mới là quy định đất sản xuất kinh doanh thì chủ đầu tư trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn” ông Võ nói và bày tỏ sự đồng tình với đề xuất của một số địa phương: những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Liên quan tới BĐS du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: “Chính phủ muốn tăng cường phát triển hạ tầng, muốn tăng cơ sở lưu trú, phục hồi du lịch sau Covid-19, tuy nhiên, hệ thống pháp luật yếu kém đang trở thành rào cản, khiến thị trường bất động sản du lịch “đóng băng” suốt 2 năm qua".

"Trong bối cảnh tỷ lệ tồn kho tăng cao như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi Chính phủ tạo ra một bước đột phá, trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần phải được thực hiện gấp rút để bất động sản du lịch phục hồi”, ông Đính nói.

Cùng chung nhận định này ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng cần có sự nhất quán trong chính sách. “Việt Nam đang mong muốn trở thành một cường quốc du lịch thì cần ưu ái cho loại hình bất động sản này”, ông Võ bày tỏ quan điểm.

Trước đó, năm 2019- 2020, tại Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 4-11-2020, Thanh tra Chính phủ chỉ ra rằng “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có quy định tại pháp luật hiện hành, song ghi nhận loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát huy hiệu quả rõ rệt trong thu hút dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách... Tuy nhiên, theo một số luật gia, đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn với điều kiện không hình thành đơn vị ở bằng văn bản cụ thể để có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, thiệt hại chủ đầu tư lẫn người mua.

MAI AN

Tin cùng chuyên mục