Bạn đọc viết

Tránh thiệt hại khi đổi đất lấy hạ tầng giao thông

SGGP
Đầu tư dự án BT (xây dựng - chuyển giao) là hình thức nhà đầu tư làm dự án rồi chuyển giao cho Nhà nước; đổi lại, nhà đầu tư được nhận quỹ đất để hoàn vốn và có lợi nhuận. 
Hình thức đầu tư BT khác với các dự án sử dụng vốn ngân sách do cơ quan có chuyên môn làm chủ đầu tư, quản lý chặt chẽ trình tự thực hiện theo quy định, giám sát trực tiếp tổ chức tư vấn thiết kế và thi công. Ở dự án BT, cơ quan nhà nước chỉ giữ vai trò tiếp nhận các thông báo về tình hình thi công, tiến độ, trở ngại cần giải quyết. Nhà đầu tư có toàn quyền tự thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn thiết kế, giám sát, thi công, lập hồ sơ hoàn vốn và có lợi nhuận. Nếu không kiểm soát chặt, dự án vẫn hoàn thành nhưng đội vốn lên cao, nhà đầu tư hưởng lợi nhiều, thiệt hại đẩy về phía Nhà nước.
Thông thường, trên cơ sở dự kiến tổng mức đầu tư, nhà đầu tư bỏ ra khoản tiền tối thiểu là 15%, còn lại là vốn vay khoảng 85%, lãi vay và phí phát sinh đưa vào hợp đồng BT. Nếu sử dụng vốn vay tư nhân, ngân hàng, nhà đầu tư vẫn được thanh toán chi phí có liên quan, xét về bản chất là Nhà nước đi vay tiền. Như vậy, Nhà nước cũng phải bỏ vốn để đầu tư, không giảm gánh nặng ngân sách. Ngoài ra, còn chịu chi phí để nhà đầu tư có lợi nhuận, thường thì ít nhất 10% - 15% tổng mức đầu tư một dự án. Qua đó cho thấy, đầu tư bằng tiền đi vay không hiệu quả. Đáng chú ý là hầu hết các dự án BT hiện nay đều sử dụng vốn vay.
Khi được thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất, thay vì trải qua nhiều thủ tục phức tạp và tham gia đấu giá theo quy định mới có quỹ đất, nhà đầu tư chỉ đề xuất làm dự án BT vẫn có quỹ đất đó, giá cả thỏa thuận với cơ quan thẩm quyền mà không cần đấu giá. Khi xác định giá quỹ đất, lắm khi chưa tính tới tiềm năng mà chỉ quy đổi thành tiền ở thời điểm hiện tại, nếu áp dụng đơn giá theo quy định nơi địa phương, có khi thấp hơn nhiều lần so với giá trên thị trường chuyển nhượng. Trong khi giải phóng mặt bằng để làm dự án, lấy quỹ đất hoàn vốn cho nhà đầu tư là khâu khó khăn và tốn kém, thì Nhà nước đảm nhận giải tỏa nhà dân, vật kiến trúc và di dời các công trình điện, viễn thông, cấp nước, thoát nước… 
Thay vì chỉ nhắm vào những khu đất trung tâm thành phố đắt đỏ và hạn hẹp, giờ đây nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng ra vùng ven, nhắm vào các quỹ đất còn tương đối dồi dào. Làm dự án ở vùng ven kết hợp với việc đề xuất triển khai dự án BT ở khu vực này sẽ là một mũi tên trúng 2 đích. Thứ nhất, làm dự án công trình giao thông vừa có lợi nhuận, vừa xem như đầu tư cơ sở hạ tầng, vừa được lấy đất. Thứ hai, cơ sở hạ tầng này vừa được phía Nhà nước thanh toán chi phí, vừa được trả lãi vay, vừa tạo thêm giá trị cho quỹ đất được quy đổi từ dự án BT. Lợi ích tiềm ẩn rất lớn ở quỹ đất sẽ tăng lên cao nhờ dự án BT. Ví dụ, quỹ đất bên kia sông hoặc bị cô lập bởi giao thông nên được định giá thấp và giá trị sẽ tăng cao nhiều lần nếu làm dự án BT là tuyến đường đi qua, hoặc cây cầu nối với trung tâm thành phố hay khu đô thị, hành chính, thương mại, dịch vụ... Lẽ ra làm những công trình cầu đường này thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư, xem như làm cơ sở hạ tầng cho quỹ đất để kinh doanh, thì lại đẩy qua cho phía Nhà nước thực hiện. 
Dự án BT sẽ hiệu quả và tiết kiệm hơn khi chọn nhà đầu tư có năng lực, tiềm lực kinh tế mạnh, tăng mức sàn góp vốn, hạn chế sử dụng vốn ngân sách và vốn vay ngân hàng. Chỉ có tổ chức đấu thầu công khai để cạnh tranh và so sánh mới chọn được đối tác tốt nhất về năng lực, kỹ thuật, tài chính, kinh nghiệm...
Thay vì giao quỹ đất cho nhà đầu tư, thì nên tổ chức đấu thầu công khai, vừa phù hợp quy định pháp luật về đất đai, vừa tạo sự cạnh tranh công bằng, chọn đơn vị trả giá cao nhất. Nếu quy đổi quỹ đất ra tiền, phải tương ứng giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, có xét đến yếu tố được hưởng lợi nếu có công trình BT đi qua. Cần đơn vị độc lập có chức năng, uy tín để thẩm định giá. Trong quỹ đất ấy nên có sẵn quy hoạch theo nhu cầu phát triển định hướng của Nhà nước, nhà đầu tư nào sử dụng đều phải tuân thủ, chứ không để tình trạng muốn làm gì thì làm.

TRẦN VĂN TƯỜNG (quận 9, TPHCM)

Tin cùng chuyên mục