Thu 1 lần gây nhiều bất cập
Luật Nhà ở 2014 quy định, người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. Quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. HoREA cho biết, đối với nhà chung cư trên 20 tầng thì quỹ bảo trì có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên. Cá biệt, quỹ bảo trì chung cư Keangnam lên đến 160 tỷ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của một doanh nghiệp trung bình. Do quỹ này có giá trị lớn nên thời gian qua, phí bảo trì chung cư luôn tồn tại những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân cũng như ban quản trị các tòa nhà chung cư và mâu thuẫn này kéo dài đến nay vẫn chưa có lời giải. Theo Bộ Xây dựng, trong các tranh chấp tại tòa nhà chung cư hiện nay (108 dự án có tranh chấp), có 8 loại tranh chấp cơ bản, trong số này có đến 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. HoREA cho biết, trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng TPHCM đang thụ lý, giải quyết thì có gần 80% số vụ lùm xùm về kinh phí bảo trì.
Liên quan đến thông tin trái chiều về việc giữ hay bỏ quy định đóng phí bảo trì chung cư, HoREA cho rằng, quy định về thu kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay (đóng ngay khi nhận nhà - PV) có nhiều bất cập. Từ đó, gây ra nhiều hệ lụy như làm tăng gánh nặng của người mua nhà, phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà và đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; đồng thời là miếng mồi ngon thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách tham gia vào ban quản trị nhà chung cư để trục lợi. Từ đó, HoREA kiến nghị, bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà. HoREA lý giải, Luật Xây dựng quy định, nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm, kể từ ngày đưa vào sử dụng. Như vậy, trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn. Hiện nay, quỹ bảo trì chung cư thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước... khi đã hết thời hạn bảo hành.
Liên quan đến vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng TPHCM cũng đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư do có nhiều vấn đề phức tạp phát sinh. Nếu sau này trong quá trình vận hành nhà chung cư, khi cần chi phí sữa chữa thì họp bàn với cư dân để nộp vào. Trường hợp không nộp thì phải có chế tài quy định, hoặc trích từ kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn.
Chia nhỏ khoản thu
Về vấn đề tranh chấp liên quan đến phí bảo trì chung cư, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, cơ quan quản lý hiện vẫn bối rối trong việc đưa ra các chế tài xử lý; bên cạnh đó, những quy định ban hành về quản lý nhà chung cư còn chồng lấn. Theo VNREA, trong số 500 dự án chung cư đã bàn giao hiện nay, chỉ có hơn 200 dự án bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cư. Như vậy, rõ ràng quyền lợi của người dân ở gần 300 tòa nhà chung cư đang bị xâm phạm một cách ngang nhiên. Thực tế cho thấy, không ít vụ việc cư dân căng băng rôn phản đối chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì chung cư nhiều năm liền với số tiền lên đến cả chục tỷ đồng; trong khi chung cư vẫn ngày một xuống cấp, tiền cư dân đóng không được công bố một cách công khai minh bạch.
Trước những bất cập trên, HoREA nêu giải pháp: các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng phí bảo trì 2% này trong thời hạn 60 tháng, thay vì ngay khi nhận nhà như hiện nay (tương đương 5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành chung cư của nhà thầu xây dựng). Đề nghị mức đóng hàng tháng chia đều trong 60 tháng để giảm gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và sẽ hợp lý hơn. Theo HoREA, dù có thu đủ kinh phí bảo trì 2% thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Chắc chắn sau chừng hơn 10 năm, quỹ bảo trì chung cư này cũng hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì. Do đó, việc duy trì thu quỹ bảo trì 2% là cần thiết. Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà, bao gồm: hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Đối với phần sở hữu chung khác như nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (gồm cả máy phát điện), cấp nước, cấp khí gas, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, cột thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng... thì sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì. Riêng với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan thì các bên tự bỏ kinh phí thực hiện công tác bảo trì (nếu có). HoREA cũng kiến nghị ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thu kinh phí bảo trì chung cư và kiến nghị xây dựng cơ chế để ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.
