Quy hoạch kiến trúc

Đa dạng nguồn vốn bất động sản

SGGP
Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực phụ thuộc nhiều nhất vào vốn vay ngân hàng. Có khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS là vốn vay ngân hàng. Điều này cho thấy, nguồn vốn phát triển BĐS của các doanh nghiệp (DN) Việt Nam còn nhiều hạn chế, cơ cấu vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS như hiện nay.

Các dự án nhà ở quận 2

Các dự án nhà ở quận 2

Người mua nhà gặp khó

Trong bối cảnh thị trường BĐS sôi động trong thời gian khá dài, ngay từ giữa năm 2018, để hạn đến dòng vốn tín dụng đổ vào các kênh rủi ro, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay 1% - 1,5% đối với những khoản cho vay BĐS, kể cả cho vay mua nhà để ở, phổ biến ở mức 11% - 11,5%/năm, thậm chí có ngân hàng áp dụng ở mức trên 12%/năm.

Mặc dù chủ trương siết cho vay vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS, trong bối cảnh nhà đất “nóng sốt” thời gian qua là hợp lý, nhưng chính sách này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự mua nhà để ở vì lãi suất trả góp quá cao. Để giải quyết vấn đề trên, một số DN BĐS phối hợp với ngân hàng đưa ra các gói lãi suất cho vay, thậm chí áp dụng lãi suất 0% cho khách mua nhà tại các dự án của mình.

Chẳng hạn như mới đây, Công ty CP Phát triển nhà Thủ Thiêm và Ngân hàng Vietcombank chi nhánh Tân Định đã ký kết thỏa thuận về ưu đãi lãi suất cho khách hàng vay mua nhà tại dự án nhà ở thấp tầng Thủ Thiêm thuộc Khu đô thị mới Đông Tăng Long, quận 9, TPHCM. Theo đó, khách hàng sẽ được ưu đãi mua nhà với lãi suất 0% lên đến 12 tháng. Thời gian áp dụng lãi suất 0% này bắt đầu từ ngày giải ngân đầu tiên cho đến ngày nhận bàn giao nhà ở. Tuy nhiên, để có thể nhận mức lãi suất trên, khách hàng phải đăng ký hợp đồng mua bán trong tháng 9-2018 và chọn gói vay cố định lãi suất 7,7% trong vòng 12 tháng.

Đại diện Vietcombank chi nhánh Tân Định khẳng định, với chủ trương thận trọng cho vay đối với các lĩnh vực rủi ro, Vietcombank chỉ cho vay đối với những dự án đầy đủ pháp lý, tính khả thi cao cũng như năng lực triển khai của chủ đầu tư tốt để hoàn thành dự án đúng tiến độ và chất lượng cam kết với khách hàng. Đa phần chương trình hỗ trợ lãi suất hiện nay đều nhằm mục tiêu giúp các DN chủ động nguồn vốn, phát triển hoạt động kinh doanh, nhưng thực tế cho thấy, mức lãi suất ưu đãi chỉ được các ngân hàng áp dụng trong thời gian ngắn, từ 3 - 6 tháng. Chị Minh Hà (ngụ quận 10) cho hay, chị nghe ngân hàng VIB có gói hỗ trợ người mua nhà với lãi suất ưu đãi 6,99%/năm trong vòng 6 tháng đầu hoặc 7,99%/năm trong vòng 1 năm đầu, thời gian cho vay tối đa 25 năm. Đến tìm hiểu nhưng nhân viên tư vấn cho biết, sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được cộng biên độ 3% - 4%/năm, ở mức 11% - 12%/năm, thay vì trước đó cũng gói vay này nhưng nhiều người được vay với mức lãi suất 9% - 10%/năm.

Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, lãnh đạo một ngân hàng thương mại tại TPHCM (đang thực hiện song song 2 chương trình cho vay mua nhà và cho vay tiêu dùng, trong đó có cho vay sửa chữa nhà và mua nhà để ở) cho rằng, thanh khoản ngân hàng vẫn khá tốt nhưng ngân hàng phải tăng nhẹ lãi suất đầu vào nhằm cơ cấu lại nguồn vốn, đáp ứng quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống còn 50% tại Thông tư 06/2017 vào đầu năm nay và xuống 40% vào đầu năm tới nên việc giảm lãi suất cho vay cũng khó. Hơn nữa, vay vốn trung và dài hạn thì khó mà giữ được mức lãi suất cũ trước đây. Vị này cũng cho biết thêm, thời gian qua BĐS một số nơi tăng nóng và dễ rơi vào tình trạng bong bóng, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp. Việc giới hạn tín dụng lĩnh vực BĐS trong thời điểm này là hợp lý và cần thiết với các ngân hàng. 

Trước tình hình các ngân hàng đang tỏ ra thận trọng và không loại trừ khả năng siết chặt tín dụng BĐS, nhiều chuyên gia cho biết, điều này sẽ tác động mạnh đến người mua nhà.

Chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, tăng lãi suất vay lĩnh vực BĐS kèm với quy định vay bị siết lại gây bất lợi, hạn chế khả năng trả nợ của khách hàng. “Nhu cầu tín dụng mua nhà gia tăng theo thời gian, nhất là đối với thị trường BĐS Việt Nam được dự báo còn phát triển trong thời gian tới. Đây được xem là cơ hội cho cả ngân hàng và người mua nhà. Thế nhưng, nếu không cân nhắc kỹ nhiều yếu tố trước khi quyết định vay mua nhà, thì cả người mua nhà tiềm năng lẫn người đang có khoản vay mua nhà đều có thể sẽ chịu tác động đáng kể của việc tăng lãi suất”, ông Hiếu cho hay. 

Cần chủ động nguồn vốn 

Do quá phụ thuộc vào vốn vay nên cơ cấu vốn của các DN BĐS gặp nhiều bất cập, tiềm ẩn rủi ro. Về việc này, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, các tổ chức tín dụng cần chủ động định hướng nguồn vốn tín dụng BĐS vào lĩnh vực, phân khúc có nhu cầu thực, giảm thiểu cho vay lĩnh vực có xu hướng đầu cơ cao, phát triển không bền vững.

Mặt khác, các tổ chức tín dụng cần nghiên cứu thiết kế các sản phẩm tín dụng, dịch vụ phù hợp hơn cho thị trường BĐS như kỳ hạn, lãi suất, theo chuỗi kinh doanh BĐS gồm chủ đầu tư - nhà thầu xây dựng - đại lý môi giới - người mua... Để DN có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng nhiều phương thức như tăng vốn điều lệ để nâng quy mô và tiềm năng phát triển trong tương lai; phát hành trái phiếu; huy động vốn trên thị trường chứng khoán hay các quỹ đầu tư; tìm kiếm, thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; hợp tác, liên doanh, liên kết với các DN trong và ngoài nước để phát triển dự án…

Trước bối cảnh bị giới hạn tín dụng vào thị trường BĐS, Hiệp hội BĐS TPHCM đưa ra các khuyến nghị để BĐS vào vùng an toàn, giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Cụ thể, các DN cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh như chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị DN... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào BĐS dự kiến áp dụng kể từ ngày 1-1-2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước. DN đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS.

Cùng với đó, các DN cần nhanh chóng tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của DN thông qua việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS hùng mạnh. Ngoài ra, DN còn có thể xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán; các DN cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài…

MINH HUY - AN YÊN

Tin cùng chuyên mục