LTS: Thị trường bất động sản cả nước nói chung và tại địa bàn TPHCM nói riêng thời gian qua liên tục biến động mạnh, hết sốt “nóng” rồi lại sốt “lạnh”. Có một nghịch lý rất lớn đang tồn tại: Trong khi nhu cầu về nhà ở, nhà cho thuê của dân cư ngày càng gia tăng nhưng thị trường địa ốc lại rơi vào tình trạng “băng giá”, phát triển èo uột. Nhóm PV báo SGGP đã tìm hướng tiếp cận mới, lý giải về vấn đề này, cung cấp một cái nhìn cho bạn đọc…
- Chân dung một khu đô thị mới
Một đêm trung tuần tháng 10 chìm khuất trong mưa, chúng tôi có mặt tại khu đô thị An Phú-An Khánh, một khu đô thị mới mà theo quy hoạch sẽ phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nối liền và mở rộng thành phố về hướng phía Đông.
Một cảm giác lạnh lẽo, hoang vắng bao trùm. Tại khu vực tạm gọi sầm uất nhất là khu B đã có các khu nhà xây xong gồm hai cao ốc An Khánh và An Phú, 61 căn nhà phố và 4 lốc chung cư - trong đó có 3 lốc thuộc dự án tái định cư Thủ Thiêm và Đại lộ Đông Tây. Tuy đã có người ở, tổng số lượng căn hộ thì nhiều nhưng thực chất “đỏ đèn” chỉ độ chưa quá 70 căn nhà.
Người bảo vệ già của cụm chung cư A1, A2, A3 cho biết với tổng số 60 căn hộ, hai lô đã ở kín; các lô còn lại chưa có người ở. Xịch về phía đối diện là ba lốc chung cư tái định cư, ánh đèn cũng hết sức leo lét, ngoại trừ một quán cà phê vườn đang chiếu phim kiếm hiệp. Anh Phùng Văn Minh, chủ nhân căn hộ 007 lô B than vãn khá nhiều về điều kiện sống tại đây.
Trong lô này chỉ có mỗi gia đình anh đang sinh sống. Lô D thì có hai hộ, cùng với vài hộ bên lô C thì tổng cộng căn hộ thực có người ở của 3 lốc chung cư này chỉ đếm trên đầu ngón tay. Chính vì quá ít người ở nên khi về đến nhà, vợ chồng anh Minh phải chốt cửa lại.
Anh cho biết gia đình anh đã về ở 6 tháng, sau khi nhà bị giải tỏa để xây dựng cầu Thủ Thiêm. Anh lo lắng nói: “Quả thật tôi liều mạng mới ở như vậy. Có hàng trăm hộ dân bị giải tỏa trắng nhưng lại không chịu về đây ở? Theo tôi là vì không có gì cả, từ chốt dân phòng, trụ sở công an, cho đến trạm y tế, trường học, chợ búa…”.
Dự án khu đô thị An Phú-An Khánh (thuộc hai phường An Phú và An Khánh), có diện tích 131 ha là dự án lớn nhất nằm trong khu tứ giác Trần Não - Lương Định Của - Liên tỉnh lộ 25 và Xa lộ Hà Nội ở quận 2. Giá trị của khu đất là “tấc đất tất vàng”, giá cao nhất lên đến 24 triệu đồng/m2 do nằm ở vị trí “đắc địa”: cửa ngõ phía Đông của TP, kế cận khu đô thị mới Thủ Thiêm. Năm 1998, Chính phủ phê duyệt dự án này, chia làm 5 khu, tổng vốn mức đầu tư khoảng 1.160 tỷ đồng. Sau 6 năm triển khai dự án, gắn liền với thay đổi quy hoạch nhà ở xoành xoạch, việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại đây thi công rất chậm chạp.
Theo kết luận của tổ kiểm tra liên ngành TP cách nay 5 tháng, cho thấy: Hệ thống cấp nước chỉ có 28,96%; hệ thống cấp điện 18,9%. Ghi nhận từ thực tế, chúng tôi nhìn thấy bóng dáng nhà ở chỉ gồm hai chung cư 12 tầng, 61 căn nhà liên kế, 5 lốc chung cư 5 tầng. Ngoài ra có khoảng 5 cao ốc khác và vài căn nhà phố đang xây, còn lại là nền đất phân lô ngút ngàn cỏ mọc.
Đường sá chỉ rải toàn đá, chưa có thảm nhựa; ống thoát nước chất đầy các lối đi. Những hố ga xây nằm chỏng chơ giữa đường nhưng lại không đậy nắp, như những cái bẫy giăng sẵn! Kỳ quặc nhất chính là kiểu quy hoạch các tuyến đường trong dự án. Theo bản vẽ quy hoạch lộ giới, có các tuyến đường 32m, 30m, 18m, 14m nhưng không có con đường thẳng tắp nào chạy xuyên từ Xa lộ Hà Nội qua Lương Định Của.
Đường sá uốn cong đủ kiểu, vô số đường cụt vì đụng phải ngã ba hoặc bùng binh… Đường sá cong quẹo khiến những dãy nền nhà đã phân lô cũng quẹo theo, vạt góc hình tam giác, tứ giác, hoặc ngũ giác… Nhìn chung, tất cả hệ thống đường sá hình thành của khu đô thị này cho thấy nó không phải là một khu đô thị hiện đại, văn minh như dự án kỳ vọng mà giống như khu đô thị nông thôn tự phát!
- Sản phẩm kém chất lượng
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, chỉ tính riêng từ năm 2000 đến tháng 7-2005, TPHCM đã giao đất, cho thuê đất gồm 2.111 dự án với tổng diện tích 12.980 ha. Nếu so sánh, diện tích này gần bằng diện tích của 12 quận nội thành cũ.
Vậy thì tại sao người dân vẫn cứ kêu thiếu chỗ ở, sinh viên thiếu phòng trọ, công nhân thiếu chỗ lưu trú… Mấu chốt của vấn đề không phải là thành phố thiếu đất mà do hầu hết các dự án đều chậm triển khai, triển khai dang dở hoặc chủ đầu tư không có năng lực tài chính, cố tình trì hoãn.
Theo khảo sát của chúng tôi, phần lớn các dự án đều đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội kém, không đảm bảo điều kiện cho người dân an cư. Công tác quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch (về nội dung, chất lượng, tiến độ dự án) thời gian qua khá lỏng lẻo, đã tạo chỗ hở cho nhiều doanh nghiệp bành trướng với mục đích găm giữ nhiều quỹ đất để mua đi bán lại là chính, tạo sức cầu giả tạo, đẩy giá đất tăng vô lý, thoát ly mặt bằng thu nhập chung của xã hội…
Trong vai người đi mua đất, chúng tôi tìm đến trụ sở Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà - chủ đầu tư dự án Khu đô thị An Phú-An Khánh gặp người mua và bán. Một người giới thiệu là Việt kiều sống tại Mỹ, đem theo hợp đồng mua nền biệt thự vào năm 2001 đối chiếu với sa bàn khu đô thị đặt tại phòng kinh doanh về vị trí lô đất và cũng theo lời vị này là: “Đất đã bán hết từ lâu, nếu có mua thì mua lại mà thôi. Có lô đất mua đi bán lại 6 lần”.
Một lô đất nằm trong khu C, diện tích 80m2, giá giao dịch vào năm 2001 là 3,3 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay chủ nhân rao bán giá 11,3 triệu đồng/m2. Một căn biệt thự diện tích 188m2, giá mới chuyển nhượng lên trên 2 tỷ đồng, chênh lệch gần gấp 4 lần trước đó! Nhìn chung, giá giao dịch của các lô đất ở đây đã tăng lên gấp 3-4 lần so với giá bán ra ban đầu! Với những thông số trên, có thể nhẩm tính, chỉ riêng tại khu A và B, tổng số nền nhà theo quy hoạch chi tiết năm 2001 là 1.726 nền, nhân lên so với giá đất tăng gấp 3-4 lần thì chênh lệch lợi nhuận thật khủng khiếp, hơn gấp nhiều lần so với tổng vốn đầu tư dự tính ban đầu.
Như vậy sau 6 năm triển khai, bộ mặt đô thị của dự án khu đô thị mới An Phú-An Khánh chưa thấy đâu nhưng sự đầu cơ đã biến một khu đất ruộng không hơn không kém thành bạc tỷ trong khi người dân vẫn thiếu chỗ ở, còn nhà nước thì không hề điều tiết được khoản thu này!
Nhóm PV Thời sự - Xã hội
